Neun von zehn Käufern, die uns schreiben, beginnen mit demselben Satz: „Ich habe gehört, Ausländer dürfen in Thailand keine Immobilien besitzen.“ Das ist falsch — und dass sich dieser Mythos hält, sagt viel über die Qualität der Informationen in diesem Markt.
Hier die Wahrheit vorweg: Ausländer können Eigentumswohnungen in Phuket als Freehold besitzen, auf den eigenen Namen, mit einem beim Land Office eingetragenen Grundbuchtitel. Bei Villen kommt eine zusätzliche Strukturierungsebene hinzu. Beide Wege werden von Tausenden ausländischen Eigentümern auf der Insel genutzt — die Mechanik unten ist dieselbe, durch die wir unsere eigenen Kunden führen, von der Anzahlung bis zum Titel.
Die drei rechtlichen Wege zum Eigentum
1. Eigentumswohnung als Freehold — der saubere Weg
Der thailändische Condominium Act erlaubt Ausländern, Wohneinheiten vollständig zu besitzen, sofern Ausländer nicht mehr als 49% der verkäuflichen Fläche des Gebäudes halten. Ihr Name kommt auf den Chanote (Grundbuchtitel). Sie können die Einheit verkaufen, vermieten oder an Erben weitergeben. Kein thailändischer Partner, keine Gesellschaft, kein Pachtvertrag.
Der Haken ist die Quote selbst. In Gebäuden, die bei internationalen Käufern beliebt sind, kann die Ausländerquote ausverkauft sein — danach werden die verbleibenden Einheiten Ausländern nur noch als Leasehold angeboten. Holen Sie vor jeder Reservierungsgebühr eine schriftliche Bestätigung der verbleibenden Freehold-Quote für Ausländer vom Bauträger ein. Wir prüfen das bei jedem Kauf; es kostet eine E-Mail und verhindert die häufigste böse Überraschung beim Kauf von Eigentumswohnungen in Phuket.
Eine harte Anforderung: Das Kaufgeld muss aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen. Ihre empfangende thailändische Bank stellt für jede Überweisung ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) aus — das Land Office verlangt diese Formulare, um ausländisches Freehold einzutragen. Überweisen Sie von Ihrem Auslandskonto, nennen Sie die Immobilie im Verwendungszweck und bewahren Sie jeden Beleg auf.
2. Villa über eingetragenes Leasehold
Ausländer können Grundstücke nicht als Freehold besitzen, deshalb wird ein Villenkauf als beim Land Office eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag strukturiert, in der Regel mit vertraglichen Verlängerungsoptionen (die bekannte Formel „30+30+30“). Das Gebäude selbst kann getrennt vom Grundstück auf Ihren Namen gehalten werden.
Was tatsächlich solide ist: Ein eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag ist ein echtes dingliches Recht, durchsetzbar gegenüber jedermann, einschließlich eines neuen Grundstückseigentümers. Was genau geprüft werden muss: die Verlängerungen. Verlängerungsoptionen binden die Partei, die sie unterschrieben hat — sie sind Versprechen, keine eingetragenen Rechte. Die Qualität der Vertragsgestaltung entscheidet alles: Verlängerungsmechanik, was passiert, wenn der Bauträger das Grundstück verkauft oder insolvent wird, die Nachfolge, falls Sie während der Laufzeit sterben, Ihr Recht, die verbleibende Pachtlaufzeit zu verkaufen.
Das ist kein Grund, Leasehold zu meiden — der größte Teil des Villenmarkts in Phuket wird so gehandelt, einschließlich der besten Anlagen. Es ist ein Grund, einen Anwalt, der Sie und nicht den Bauträger vertritt, den Pachtvertrag prüfen zu lassen, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
3. Thailändische Gesellschaft mit Freehold — für bestimmte Situationen
Eine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung, an der Sie 49% halten (mit echten thailändischen Gesellschaftern, die 51% halten), kann Grundstücke als Freehold besitzen. Sie kontrollieren die Gesellschaft über Aktiengattungen und Geschäftsführerrechte. Diese Struktur ist verbreitet — und wird verbreitet schlecht umgesetzt.
Richtig aufgesetzt, passt sie zu Käufern mit echter Geschäftstätigkeit in Thailand oder mit Portfolios aus mehreren Immobilien. Als reine Mantelgesellschaft mit Strohmann-Gesellschaftern verstößt sie gegen den Foreign Business Act und erzeugt einen Titel, der sich schwer verkaufen lässt und teuer im Unterhalt ist (jährliche Buchhaltung, Prüfungen, Steuererklärungen). Unsere ehrliche Position: Wenn Ihre Situation nicht klar nach einer Gesellschaft verlangt, ist Leasehold für eine Villa in der Regel die sauberere Antwort. Wir sagen Ihnen, auf welcher Seite dieser Linie Sie stehen, bevor Sie etwas ausgeben.
Der Kaufprozess, Schritt für Schritt
Schritt 1 — Reservierung. Sie wählen die Einheit, unterschreiben ein Reservierungsformular und zahlen eine Gebühr (typischerweise ฿50.000–200.000). Damit wird die Einheit vom Markt genommen, während die Verträge vorbereitet werden. Die Gebühr wird normalerweise auf den Preis angerechnet und ist manchmal erstattungsfähig — lesen Sie das Formular.
Schritt 2 — Due Diligence (7–14 Tage). Ihr Anwalt prüft den Chanote (Grundbuchtitel), sucht nach Belastungen, bestätigt, dass der Bauträger das Grundstück tatsächlich besitzt, prüft die UVP (Umweltgenehmigung — ohne sie darf der Bau rechtlich nicht beginnen) und bei Objekten im Vorverkauf die Baugenehmigung und die Erfolgsbilanz des Bauträgers. Wir führen unsere eigene Bauträgerprüfung durch, bevor ein Projekt überhaupt in unseren Katalog kommt, aber eine zweite Prüfung durch Ihren unabhängigen Anwalt ist gut angelegtes Geld: ฿40.000–80.000 gegenüber einem siebenstelligen Kauf.
Schritt 3 — Kaufvertrag (Sale and Purchase Agreement). Wird typischerweise 2–4 Wochen nach der Reservierung unterschrieben, mit 20–30% fällig. Bei Objekten im Vorverkauf legt der Kaufvertrag den Zahlungsplan nach Baufortschritt fest, den Übergabetermin, Vertragsstrafen bei verspäteter Lieferung und die Spezifikation dessen, was Sie tatsächlich kaufen. Das ist das Dokument, auf das es ankommt — verhandeln Sie es, unterschreiben Sie es nicht einfach.
Schritt 4 — Gestaffelte Zahlungen (Vorverkauf). Das Geld folgt dem Bau: Fundament, Rohbau, Dach, Ausbau. Ein typischer Plan verteilt 40–60% über die Bauzeit nach der Zahlung bei Vertragsabschluss. Zahlen Sie nie im Voraus über den geprüften Baufortschritt hinaus — ein Bauträger, der um Beschleunigung bittet, verrät Ihnen etwas über seine Finanzierung.
Schritt 5 — Übergabe und Übertragung. Zuerst die Mängelbegehung (wir begleiten Kunden dabei — bringen Sie eine Checkliste mit, keine Begeisterung), dann die Schlusszahlung, dann der Eintragungstag beim Land Office: Übertragungsgebühr bezahlt, Ihr Name (oder Ihr Pachtvertrag) kommt auf den Titel. Bei Eigentumswohnungen werden hier Ihre FET-Unterlagen verwendet.
Was es wirklich kostet
| Kostenpunkt | Wer zahlt | Betrag |
|---|---|---|
| Übertragungsgebühr | Meist 50/50 geteilt | 2% des Schätzwerts |
| Pachteintragung (Villen) | Meist Käufer | 1,1% des Pachtwerts |
| Anwaltskosten | Käufer | ฿40.000–80.000 |
| Instandhaltungsrücklage (einmalig, Eigentumswohnungen) | Käufer | ฿500–1.000/m² |
| Gemeinschaftskosten (laufend) | Eigentümer | ฿40–90/m²/Monat |
Faustregel: Planen Sie 3–7% über dem Listenpreis ein, um die Schlüssel in der Hand zu halten, und rechnen Sie mit 4–6% Ausstiegskosten (Übertragungsgebühr, Specific Business Tax oder Stempelsteuer, Quellensteuer), wenn Sie Ihre Rendite kalkulieren.
Die fünf Fehler, die tatsächlich Geld kosten
- Eine Reservierungsgebühr zahlen, bevor die Ausländerquote geprüft ist. Der Klassiker. Eine E-Mail verhindert ihn.
- Den Anwalt des Bauträgers nutzen. Er ist kompetent — und befangen. Unabhängige Beratung kostet weniger als ein Monat eines Fehlers.
- Geld in Baht oder von einem thailändischen Konto überweisen für eine Freehold-Eigentumswohnung. Kein FET, keine Eintragung von ausländischem Freehold. Behebbar, aber schmerzhaft.
- Einen Pachtvertrag unterschreiben, ohne die Verlängerungsmechanik zu lesen. „30+30+30“ ist nur so stark wie der Absatz, der es definiert.
- Im Vorverkauf auf Basis von Renderings und eines Rabatts kaufen, ohne die fertiggestellten Projekte des Bauträgers zu prüfen. Der Rabatt ist die Vergütung für Risiko — stellen Sie sicher, dass Sie wissen, für wie viel Risiko Sie vergütet werden.
Wo Sie damit stehen
Der rechtliche Rahmen ist weder beängstigend noch exotisch — es ist ein ausgetretener Pfad mit klaren Regeln und bekannten Schwachstellen. Eigentumswohnungen: Freehold, auf Quote und FET achten. Villen: eingetragenes Leasehold mit sauber formulierten Verlängerungen oder eine Gesellschaft, wenn Ihre Situation das wirklich verlangt. Jedes Projekt in unserem Katalog zeigt den aktuellen Einstiegspreis, und für jedes davon schicken wir Ihnen die vollständige Preisliste des Bauträgers, den Zahlungsplan und unsere ehrliche Einschätzung der konkreten Eigentumsstruktur — kostenlos, noch am selben Tag.
Eines werden wir nicht tun: so tun, als verdiene jedes Projekt Ihre Anzahlung. Manche tun es nicht. Fragen Sie uns, welche — genau das ist der Sinn unabhängiger Beratung.