Freehold vs. Leasehold in Thailand — welche Struktur Ihr Geld wirklich schützt

Zuerst die kurze Antwort. Sie kaufen eine Eigentumswohnung in Thailand? Nehmen Sie Freehold, wenn die 49%-Ausländerquote des Gebäudes noch Platz hat — das ist volles, dauerhaftes, eingetragenes Eigentum. Sie kaufen eine Villa? Grundstücke können nicht als ausländisches Freehold gehalten werden, deshalb ist die Standardstruktur ein beim Land Office eingetragener 30-Jahres-Pachtvertrag mit vertraglichen Verlängerungsoptionen. Das Urteil in einer Zeile: Freehold, wo das Gesetz es erlaubt, sauber formuliertes Leasehold, wo nicht — und im Wort „sauber“ steckt das Geld.

Der Rest dieses Artikels ist das Detail, das entscheidet, ob Ihr Leasehold ein solider Vermögenswert oder ein teures Versprechen ist.

Freehold vs. Leasehold: der Vergleich

Zwei Zeilen dieser Tabelle richten in schlecht strukturierten Käufen den größten Schaden an: Wiederverkauf und Erbfolge. Eine Freehold-Eigentumswohnung ist ein sauberer Vermögenswert bis zu dem Tag, an dem Sie sie verkaufen. Ein Leasehold ist ein Vermögenswert mit Ablaufdatum — beherrschbar, eingepreist, aber nur, wenn die Dokumente Ihnen erlauben, die Laufzeit abzutreten und an Erben weiterzugeben. Prüfen Sie diese beiden Klauseln vor allem anderen.

Wie der 30-Jahres-Pachtvertrag tatsächlich funktioniert

Das thailändische Zivil- und Handelsgesetzbuch begrenzt jeden eintragungsfähigen Pachtvertrag auf 30 Jahre. Schreiben Sie 90 Jahre in einen Vertrag, trägt das Land Office 30 ein. Deshalb ist jeder Villenkauf, den Sie sehen werden, als „30+30+30“ gebaut: eine eingetragene 30-Jahres-Laufzeit plus zwei vertragliche Verlängerungsoptionen.

Hier ist der Teil, den die meisten Verkaufsbüros überspringen: Die ersten 30 Jahre und die beiden Verlängerungen sind rechtlich völlig verschiedene Dinge.

• Die eingetragenen 30 Jahre sind ein echtes dingliches Recht. Sie sind auf dem Grundbuchtitel vermerkt, gegenüber jedermann durchsetzbar — auch gegenüber einem neuen Eigentümer, falls der Bauträger das Grundstück verkauft —, und ein Gericht schützt sie.
• Die Verlängerungen sind vertragliche Optionen. Sie binden die Partei, die sie unterschrieben hat. Sie sind nicht eingetragen, nicht automatisch, und jede Verlängerung muss ausgeübt und erneut eingetragen werden, wenn ihre Zeit kommt. Ist die Gegenpartei bis dahin eine Nachfolgegesellschaft, ein Erbe oder ein Liquidator, entscheidet die Qualität Ihrer Vertragsformulierung darüber, wie das Gespräch verläuft.

Was einen Pachtvertrag stark macht

• Eintragung beim Land Office — ein nicht eingetragener Pachtvertrag über drei Jahre ist nur bis zu drei Jahren durchsetzbar. Nicht verhandelbar.
• Klar ausformulierte Verlängerungsmechanik: wer wann zu welchen Kosten kündigt bzw. anzeigt, und eine Verpflichtung des Verpächters (und seiner Rechtsnachfolger und Abtretungsempfänger) zur erneuten Eintragung.
• Nachfolgeklausel — der Pachtvertrag geht an Ihre Erben über, statt mit dem Tod zu enden.
• Abtretungsrecht — Sie können die Restlaufzeit an einen neuen Käufer verkaufen, ohne dass der Grundstückseigentümer nach eigenem Ermessen zustimmen muss.
• Klauseln für Grundstücksverkauf und Insolvenz — was der Bauträger tun muss, wenn das Grundstück den Eigentümer wechselt oder die Gesellschaft abgewickelt wird. Seriöse Anlagen legen das Grundstück in eine eigene Holdinggesellschaft und sagen das im Pachtvertrag.
• Getrenntes Gebäudeeigentum — bei Villenkäufen kann das Haus selbst auf Ihren Namen eingetragen werden, getrennt vom gepachteten Grundstück. Starke Strukturen tun das; schwache lassen es vage.

Was einen Pachtvertrag schwach macht

Ein einseitiger Pachtvertrag, „der später eingetragen wird“. Verlängerung beschrieben als „die Parteien verpflichten sich, in gutem Glauben zu verhandeln“. Keine Nachfolgeklausel. Abtretung „vorbehaltlich der Zustimmung des Verpächters“ ohne Maßstab. Offen gelassene Pacht für die Verlängerungszeiträume. Jeder einzelne dieser Punkte macht aus 90 versprochenen Jahren 30 echte — oder weniger.

Nichts davon macht Leasehold zu einer schlechten Struktur. Der größte Teil des Villenmarkts in Phuket, einschließlich seiner besten Adressen, wird auf genau diesen Pachtverträgen gehandelt. Es macht Leasehold zu einem Produkt, dessen Qualität in der Vertragsgestaltung liegt: Der Vermögenswert ist das Papier.

Was im Jahr 30 tatsächlich passiert

Das sollte man klar sagen, weil Verkaufsunterlagen es nie tun. Wenn eine eingetragene Laufzeit abläuft, gehen die Parteien zurück zum Land Office und tragen die nächste ein — für die Verlängerungslaufzeit fällt erneut eine Eintragungsgebühr von 1,1% an. In gut geführten Anlagen ist das Routine: Die Holdinggesellschaft des Bauträgers besitzt das Grundstück nach wie vor, der Pachtvertrag verpflichtet sie zur erneuten Eintragung, und alle Eigentümer der Anlage verlängern gleichzeitig, was die Interessen bündelt. Die Problemfälle folgen dem umgekehrten Muster — Grundstück an einen fremden Dritten verkauft, ein Pachtvertrag, der die Verlängerungspacht nie definiert hat, Eigentümer, die einzeln verhandeln. Das lässt sich im Jahr 29 nicht mehr reparieren. Sie reparieren es in der Woche vor Ihrer Unterschrift, indem Sie die Verlängerungsklausel so lesen, als wäre sie der Preis.

Welche Struktur zu welchem Käufer passt

Käufer einer Eigentumswohnung. Nehmen Sie Freehold, wenn Quote vorhanden ist — Punkt. Der Aufschlag gegenüber einer identischen Leasehold-Einheit (Bauträger bepreisen Freehold in der Regel höher) kauft Ihnen unbegrenzte Dauer, saubere Erbfolge und den breitesten Wiederverkaufsmarkt. Ist die Quote in einem Gebäude, das Sie unbedingt wollen, ausgeschöpft, kann eine Leasehold-Eigentumswohnung zum richtigen Abschlag trotzdem sinnvoll sein — seien Sie aber ehrlich mit sich, dass Sie eine schrumpfende Laufzeit kaufen, keinen dauerhaften Vermögenswert. Wie Quote, FET-Überweisungen und der gesamte Kaufprozess funktionieren, erklärt unser vollständiger Kaufguide für Ausländer.

Villenkäufer. Leasehold ist der Standard und meist die richtige Antwort. Die Alternative — eine thailändische Gesellschaft, die das Grundstück als Freehold hält — passt zu Eigentümern mit echter Geschäftstätigkeit in Thailand, nicht zu Käufern auf der Suche nach einem Umweg; als Mantelgesellschaft aufgesetzt, erzeugt sie rechtliche Angriffsfläche und einen unhandlichen Titel. Für eine Villa, die Sie halten und nutzen wollen, ist ein sauber formulierter eingetragener Pachtvertrag mit dem Gebäude auf Ihren eigenen Namen die marktübliche Struktur. Vergleichen Sie, wie aktuelle Projekte das strukturieren, in unserer Auswahl an Villen zum Verkauf — die Eigentumsstruktur ist bei jedem Projekt angegeben.

Investor mit Ausstieg in 5–7 Jahren. Hier zählt der Unterschied zwischen Freehold und Leasehold weniger, als viele annehmen — und anders, als sie annehmen. Ein im Jahr 6 weiterverkauftes Leasehold trägt noch 24 eingetragene Jahre plus Verlängerungen; der Laufzeitverlust ist zu diesem Zeitpunkt moderat, und Ihr Käuferpool für eine hochwertige Villenanlage ist an die Struktur gewöhnt. Wichtiger ist die Abtretungsmechanik (können Sie sauber übertragen, zu welcher Gebühr) und die Ausstiegskosten: Ein Freehold-Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren nach Eintragung löst Specific Business Tax von 3,3% aus, während eine Pachtabtretung ein anderes Gebührenereignis ist. Modellieren Sie den tatsächlichen Ausstieg, nicht das Etikett.

Das Fazit

Freehold vs. Leasehold in Thailand ist keine Sicherheitsrangliste — es ist eine Zuordnung. Eigentumswohnungen gehören zu Freehold, solange Quote da ist. Villen gehören zu Leasehold, und der Unterschied zwischen einem starken und einem schwachen Pachtvertrag steht in vielleicht zwölf Absätzen des Vertrags: Eintragung, Verlängerungen, Nachfolge, Abtretung, Klauseln zum Grundstücksverkauf. Lesen Sie diese zwölf, bevor Sie irgendetwas zahlen.

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